철산 자이 더 헤리티지 청약 정밀 분석 (강남 접근성, 투자 관점, 대출 가능성, 입지, 물량 등)

오늘은 "철산 자이 더 헤리티지" 를 5가지 관점에서 분석해 보았습니다. 🤔

• 청약 일정
• 입주 위치 및 기본 정보
• 물량 및 추첨방식
• 분양가
• 대출 가능성

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1️⃣ 철산 자이 더 헤리티지 자이의 청약 일정

철산 더 헤리티지 자이는 12월 26일 (화) 부터 청약이 시작됩니다. 먼저 특별공급이 시작되고, 1순위 분양은 12월 27일 (수) 부터입니다. 제가 해당되는 청약 일자는 12월 28일 (목) 이 되겠네요. 광명시 시민이 아니니까요.

 

2️⃣ 철산 더 헤리티지 자이의 위치 및 입주 일자

요약하면, 경기 광명시 철산동에 위치하며, 총 23개 동으로 구성된 총 3804세대의 대단지 입니다. 3000세대가 넘어가다니 엄청나게 큰 단지라고 할 수 있지요~ 이 중에 일반분양은 1631세대가 해당되구요. 제가 주목하는 생애 최초 특별공급의 경우 140세대가 배정되었군요. 

■ 주택공급에 관한 규칙 제20조의 규정에 의거 「광명시청 균형개발과–4040(2022.12.15.)」로 입주자모집공고 승인
■ 공급위치 : 경기도 광명시 철산동 235번지 일원
■ 공급규모 : 아파트 지하 3층, 지상 40층, 23개동, 총 3,804세대 중 일반분양 아파트 1,631세대(조합원 공급 2,057세대, 보류지 24세대, 임대 92세대 제외) 및 부대 복리시설 [특별공급 742세대 (일반기관추천 특별공급 140세대, 다자녀가구 특별공급 140세대, 신혼부부 특별공급 280세대, 노부모부양 특별공급 42세대, 생애 최초 특별공급 140세대) 포함]
■ 입주시기 : 2025년 05월 예정(정확한 입주일자는 입주지정 개시일 1개월 전 통보함)

철산 더 헤리티지 자이 입지 확인

철산 더 헤리티지 자이의 입지는 나쁘지 않습니다. 옆으로는 안양천을 끼고 있고, 7호선이 굉장히 가깝습니다. 금천구 가산디지털단지와 안양천만 살짝 끼고 있는 형태라서, 광명시라기 보다는 서울시라고 봐도 되는 위치입니다.

기존 철산 주공 아파트의 재건축 단지인만큼, 입지는 제대로 잡고 가는 모습이네요. 
이처럼 광명시 내에서의 입지는 '훌륭' 이라고 평가할 수 있으나, 음... 광명시 자체가 좋은 입지냐? 라는 물음에는 아직 물음표입니다.

철산 더 헤리티지 자이 에서 강남까지의 거리

이유는 강남 접근성인데요. 7호선을 타면 한 번에 논현역까지 갈 수 있다는 장점은 있으나 거리가 꽤 깁니다. 43분 정도죠? 43분이라는 거리가 긴지? 짧은지? 에 대해서는 상대적인 평가가 있을 것이라고 생각됩니다만, 극히 개인적인 기준으로 평가했을 땐 좋아보이지는 않네요. 

3️⃣ 철산 더 헤리티지 자이 물량 및 추첨 방식

물량은 비교적 괜찮습니다. 총 1631세대의 물량이 공급됩니다. 대부분은 59m2 평수대에 머물러 있다는 점이 단점이긴 합니다. 🥲 만약에 본인이 꼭 당첨되고 싶다면, 59A 혹은 59C 를 노려보시는 편이 좋아 보입니다. 

생애최초, 신혼부부 등의 특별공급 세대도 84m2에는 없고, 59m2에만 할당되어 있습니다. 
글쎄요~ 실거주를 목적으로 하는 3~4인 가족 같은 경우에는 실수요가 없을 수도 있겠다~ 라는 생각이 드네요!

추첨 방식은, 1순위의 경우 대부분 100% 가점제입니다. 114m2 정도만 50% 추첨제가 할당될 것 같은데, 글쎄요... 추첨 방식의 변경은 2023년을 기대해봐야 할 것 같네요. 2023년에는 59m2에 추첨제가 적용되니까요. 

4️⃣ 철산 더 헤리티지 자이 분양가 및 투자 경쟁력

철산 더 헤리티지 자이의 분양가는 강동 헤리티지 자이와 비슷한 수준입니다.
 
 #1. 59A 기준으로 6.8억 ~ 7.5억 수준.
 #2. 84B 기준으로 8.9억 ~ 10.5억 수준. 

저는 다소 비싸다고 판단되는데요. 현재 하락장 시점 + 분양가 상한제 적용 대상 이라는 점을 고려했을 때, 과연 이 가격이 책정되는 것이 맞느냐? 라는 의문이 드네요.

철산 자이 더 헤리티지 59A 가격

철산 자이 더 헤리티지 84B 가격

나아가 투자 경쟁력이 있는가? 라고 물어보신다면 NOPE🤪이라고 말씀드리고 싶습니다. 
특히, 최근에 청약을 진행한 강동 자이와 비교해 보신다면 그 이유를 좀 아실 수 있을 것 같습니다.

강동 헤리티지 자이는 실제 강남권으로, 잠실역까지 30분이면 도착할 수 있고, 9호선 연장 계획까지 가지고 있는 단지입니다. 
그런 강동 자이와 비교했을 때 철산 자이가 평당 분양가가 거의 비슷하다는 것?? 저는 좀 이해할 수 없습니다.
프라이싱이 완전 잘못되었다고 판단되네요. 

광명에 계속 살아왔고, 앞으로도 눌러 앉을 계획이 있으신 분이라면 모를까... 그 외에 분양을 고려하고 계신 분이라면 비추 드리고 싶습니다.

철산과 강동 자이의 비교

5️⃣ 철산 더 헤리티지 자이 대출 상환

7.5억 청약이 당첨되었다고 했을 때, 일단 계약금으로 0.75억을 납입해야 합니다. 즉 수중에 유동성이 0.75억은 있는 분만 청약에 넣으셔야 한다는 뜻입니다. 

계약금이 10% 수준이라는 점은 긍정적이라고 판단됩니다. 상대적으로 계약금보다는 잔금이 많은 구조로, 대출 용이성이 클 것이라고 판단되네요. 참 좋습니다. 

철산 더 헤리티지 자이 대출 상환표

오늘은 철산 더 헤리티지 자이 청약에 대해서 알아보았습니다. 
개인적으로는 조금 아쉬운 프라이싱과 입지라고 판단되지만, 넣으시는 분들에게는 꼭 좋은 결과가 따라오시길 바랍니다. 
그러면 오늘도 칼퇴하세요!😀