30대 직장인 내 집 마련을 위한 23년도 부동산 공략법

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이제 부동산에 대해 관심을 가지시는 분이 꽤 많을 것이라 판단됩니다. 
사실 금년을 기준으로 부동산 시장이 급하게 흔들렸죠.😬

달러 강세, 금리 인상, 미분양 증가... 끝없이 상승할것만 같았던 부동산 시장에 금이 가는 시기였습니다. 

그래서인지 정부의 부동산 정책 기조도 바뀌게 되었습니다.  투기과열지역, 조정지역이 대폭 완화되고, LTV도 대폭 완화되었죠. 

저같은 생애최초 주택 구매를 노리는 부동산 뉴비들에겐 좋은 시장이 되어가고 있다고 판단됩니다. 

제 또래의 경우 30대 중후반, 무주택자, 종잣돈은 어느 정도 모아놓고, 연봉도 어느 정도 되면서 주택은 아직 구매하지 않았다? 라는 특징이 있는데요. 

그래서... ! 이번에 바뀌는 부동산 정책에 내가 실효 대상자가 될지? 아닐지? 에 대해서 알아보게 되었습니다. 

서울시의 평균 매매가격. 8월 이후 급격하게 하락하고 있습니다.

먼저 정책을 정확하게 이해할 필요가 있었습니다. 저는 정책을 확인하면서 정말 많이 화가 났습니다. 😡 나름 IT 강국이고, 카카오, 네이버같은 회사가 UX를 이렇게 기가 막히게 뽑아내는 시기에... 정책을 이렇게밖에 정리 못해놓나? 🤬

몇 시간 동안 정말 꼼꼼하게 살펴보며 아래와 같이 정리해 보았습니다....

정말 너무 힘들었습니다. 아 이게 맞나? 계속 입에 F***을 머금으며 한국주택금융공사 홈페이지와 보도자료를 정리했네요.

2022.12월 기준 윤석열 정부의 부동산 정책

LTV와 DTI, DSR에 대한 개념은 나중에 더 자세하게 설명드리기로 하고, 서민실수요자, 생애최초에 대한 부분에서 내가 과연 혜택을 볼 부분이 있는지? 열심히 보았던 것 같습니다. 

특히 제 감이 '생애최초'? 왠지 나를 위한 제도일 것 같은데? 라는 느낌이 많이 들더라구요. 그래서 최근에 개정된 정책까지 정말 열심히 찾아본 것 같습니다. 

포인트는 생애최초 구매자의 경우, LTV 가 80%, 대출한도가 6억까지 된다는 점이었습니다. 
굉장한 혜택이죠!? 확실히 사이클이 바뀌었다는 신호를 이해할 수 있었습니다. 

그런데 여기서 만족할 수 없죠. 정책대출까지 추가로 알아보았습니다. 
이전에는 디딤돌 대출, 보금자리 대출 모두 해당이 안되었던 저였지만... 혹시!? 하는 마음이었죠. 

2022.12월 기준 정부의 정책 대출 현황

중요하게 봐야할 부분은, 생애최초 보금자리론과 생애최초 주담대 항목이 신설되었다는 점입니다. 그리고 생애최초 주담대가 저의 경우에 해당되는 것이었습니다. (아쉽게도 디딤돌, 보금자리는... 제게 해당이 안 될것 같더라구요)

생애최초 주담대는 다행히 저를 위한 정책이었던 것 같습니다. 생애최초로 주택을 구매하는 실수요 구매자에 한해서 80%의 LTV 가 가능해졌다는 것이죠. 즉, 5억이 매매가라고 했을 때, 4억까지 빌릴 수 있다는 말씀! 레버리지의 끝판왕!

그리고 대출한도 또한 6억까지 가능했죠. 

그러면 마지막으로, 생애최초 주담대를 활용한다고 했을 때, 저는 어떤 주택을 구매할 수 있을까요? 

저는 6.2억의 주택까지 감당가능하다고 판단됩니다.

저의 연봉이나 생활비 수준을 밝힐 수는 없지만, 저의 월별 원리금상환가능액은 약 240만원 수준으로 계산되었습니다. 그리고 이것을 역계산 했을 때, 4.3억이라는 대출을 할 수 있다고 판단되었죠. 

결론적으로, 

#1. 내가 내 연봉 기준으로 감당할 수 있는 대출액이 4.3억
#2. 은행에서 LTV 80%로 빌려줄 수 있는 금액이 약 5억
#3. 6.2억이 매매가였을 때 필요한 대출액이 4.2억

저는 매매가 6.2억의 아파트를 2억의 종자돈 4.2억의 대출액(5.5% 금리) 로 살 수 있다고 판단했습니다.

현재가 기준 구매 가능한 매물로는 노원구, 성북구 등의 20평대 아파트가 가능하겠네요. (저는 성동구 살고 싶은데.. 🥲)

그럼 언제 사야 할까요? 
이 부분도 나중에 따로 정리는 해 보겠지만, 일단은 내년말 or 내후년으로 보고 있습니다. 

2023년, 2024년까지는 예정된 공급 물량이 있으니까요. 
자유경쟁시장의 특성상, 역시 가격에 가장 크게 영향을 미치는 요인은 수요와 공급이기에...

2024년 정도는 되어야 미분양이 좀 떨어지고 구매 심리가 생길 것 같네요. (푸릉 강의 1번 들은 뇌피셜론 입니다.)

서울의 공급물량 예상

간단하게 적은 것처럼 보인 것 같지만... 이틀 정도를 공부하며 정리한 내용인만큼 ! 꼭 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다. 
나아가 정부 정책을 이해하게 쉽게 보이도록... 제발 좀 공무원 일 제대로 해주셨으면 좋겠네요. 

혹시 위 자료를 공유받고 싶으신 분들은 댓글로 구글 이메일 남겨주십시오. 🙌 스프레드시트를 공유해드리겠습니다!

이만 그러면 긴긴 하루를 마치겠습니다.
칼퇴하십쇼 🤣